---

सामूहिक खरेदी शेतजमिनीत कोठेही घर बांधू शकता का?

(Joint Purchase Agricultural Land Construction Rules in Maharashtra)

आज अनेक लोक एकत्र येऊन सामूहिक खरेदी (Joint Purchase) पद्धतीने शेतजमीन घेतात.
भावंडे, मित्र, नातेवाईक किंवा गुंतवणूकदार मिळून शेतजमीन खरेदी केली जाते.
परंतु जमीन घेतल्यानंतर सर्वात जास्त विचारला जाणारा प्रश्न असा असतो —

“सामूहिक खरेदी केलेल्या शेतजमिनीत आम्ही आमच्या मर्जीप्रमाणे कोठेही घर बांधू शकतो का?”

या प्रश्नाचे उत्तर होय किंवा नाही असे सरळ नसून, ते कायदेशीर अटींवर अवलंबून आहे.

---

सामूहिक खरेदी शेतजमीन म्हणजे काय?

जेव्हा —

• एकाच शेतजमिनीची खरेदी
• दोन किंवा अधिक व्यक्तींच्या नावावर
• एकाच खरेदीखताद्वारे (Sale Deed) केली जाते

तेव्हा ती जमीन सामूहिक खरेदी शेतजमीन मानली जाते.

अशा जमिनीवर प्रत्येक खरेदीदाराचा अविभाजित हिस्सा (Undivided Share) असतो,
जोपर्यंत अधिकृत वाटणी (Partition) होत नाही.

---

मुख्य कायदेशीर अडचण कुठे आहे?

सामूहिक खरेदी शेतजमिनीत —

• प्रत्येक व्यक्तीचा ठराविक भाग वेगळा निश्चित झालेला नसतो
• 7/12 उताऱ्यावर सर्वांची नावे एकत्र असतात
• “हा भाग माझा” असे कायदेशीरदृष्ट्या ठरलेले नसते

त्यामुळे कोणत्याही एका व्यक्तीने एकट्याने घर बांधणे कायदेशीरदृष्ट्या अडचणीचे ठरते.

---

मग घर बांधता येते का?

थेट उत्तर:

वाटणी न करता, इतर सहमालकांची संमती नसताना, कोठेही घर बांधता येत नाही.

---

घर बांधण्याचे कायदेशीर पर्याय

सर्व सहमालकांची लेखी संमती (Consent)

जर —

• सर्व सहमालकांनी
• लेखी स्वरूपात (Agreement / Consent Letter)
• “अमुक व्यक्ती अमुक ठिकाणी घर बांधू शकते”
  असे मान्य केले असेल

तर प्रत्यक्ष बांधकाम शक्य होते.

पण लक्षात ठेवा:

• ही संमती नोंदणीकृत नसेल, तर भविष्यात वाद होऊ शकतो
• पुढे कोणी आक्षेप घेतल्यास घर अडचणीत येऊ शकते

---

सामूहिक जमिनीची अधिकृत वाटणी (Partition)

हा सर्वात सुरक्षित आणि कायदेशीर मार्ग आहे.

वाटणी म्हणजे —

• प्रत्येक सहमालकाचा हिस्सा मोजून
• त्याचा स्वतंत्र भाग ठरवणे
• आणि त्याची स्वतंत्र नोंद 7/12 वर करणे

वाटणी झाल्यानंतर:

• तुमचा भाग स्वतंत्र होतो
• तुम्ही तुमच्या भागात कायदेशीररित्या घर बांधू शकता

---

7/12 उताऱ्याचे महत्व

जोपर्यंत —

• 7/12 उताऱ्यावर
• “वाटणी झालेली आहे” अशी नोंद होत नाही

तोपर्यंत —

• जमीन कायद्याने एकत्रच मानली जाते
• कोणताही भाग स्वतंत्र नाही असे गृहीत धरले जाते

फक्त तोंडी वाटणीला कायदेशीर किंमत नसते.

---

NA (Non-Agricultural) परवानगी लागते का?

होय.
शेतजमिनीत घर बांधायचे असल्यास —

• NA परवानगी
• ग्रामपंचायत / नगरपालिका मंजुरी
• स्थानिक बांधकाम नियमांचे पालन

हे सर्व आवश्यक आहे.

सामूहिक जमीन असल्यास:

• NA साठी अर्ज करतानाही
• सर्व सहमालकांची संमती आवश्यक असते

---

बेकायदेशीर बांधकाम केल्यास काय होऊ शकते?

जर —

• सहमालकांची परवानगी न घेता
• वाटणी न करता
• थेट घर बांधले

तर पुढील धोके संभवतात —

कोर्टाकडून स्थगिती (Stay Order)
बांधकाम पाडण्याचा आदेश
ग्रामपंचायत / तहसील कारवाई
भविष्यात विक्री किंवा कर्ज अडचणीत

---

न्यायालयाचा दृष्टिकोन

न्यायालये सामान्यतः असे मानतात की —

“सामूहिक मालकीच्या जमिनीवर कोणताही सहमालक
इतरांच्या हक्कांना धक्का लावणारे बांधकाम करू शकत नाही.”

म्हणजेच —

• एकाचा फायदा
• दुसऱ्याच्या हक्कावर आघात करत असेल
  तर ते बेकायदेशीर ठरू शकते.

---

निष्कर्ष (Conclusion)

सामूहिक खरेदी शेतजमिनीत कोठेही घर बांधता येत नाही, जोपर्यंत —

अधिकृत वाटणी झालेली नाही
किंवा सर्व सहमालकांची स्पष्ट लेखी संमती नाही

सुरक्षित मार्ग म्हणजे:
आधी वाटणी → नोंद → NA → मगच बांधकाम

थोडी घाई केल्यास —

• वर्षानुवर्षे कोर्ट केस
• आणि मोठे आर्थिक नुकसान होऊ शकते.

---