अलाहाबाद उच्च न्यायालयाचा महत्त्वपूर्ण निर्णय : भाडेकरूच्या आड कर्जदार जबाबदारी टाळू शकत नाही

लखनौ | 11 ऑगस्ट 2025

भारतामध्ये गेल्या काही दशकांत बँकांनी दिलेल्या कर्जाचे वसुली न होणे ही एक गंभीर समस्या झाली आहे. बँकांचे अब्जावधी रुपयांचे कर्ज थकित पडते आणि त्याचा परिणाम संपूर्ण अर्थव्यवस्थेवर होतो. अशा पार्श्वभूमीवरच 2002 मध्ये SARFAESI Act अस्तित्वात आला. या कायद्याने बँकांना थेट गहाण ठेवलेल्या मालमत्तेवर कब्जा घेण्याचा अधिकार दिला. पण जेव्हा या गहाण मालमत्तेवर एखादा भाडेकरू राहत असेल, तेव्हा प्रश्न फक्त कर्ज वसुलीचा राहत नाही, तर तो मानवी आयुष्यांच्या प्रश्नात बदलतो.

Axis Bank च्या या प्रकरणातही हेच घडले. बँकेने कर्जदाराला पैसे दिले आणि त्या बदल्यात जमीन गहाण ठेवली गेली. कर्जदाराने कर्ज न फेडल्याने बँकेने कायद्याने दिलेल्या हक्काचा वापर करून मालमत्तेवर कब्जा घेण्याची प्रक्रिया सुरू केली. पण अचानकच एक नवीन घटक समोर आला – एक भाडेकरू. हा भाडेकरू सांगू लागला की तो कायदेशीररित्या या जमिनीवर राहतो आहे. त्याने सिव्हिल कोर्टातून स्टे मिळवला आणि बँकेला मालमत्तेवर कब्जा घेता आला नाही.

या वेळी संघर्ष केवळ कायदेशीर राहिला नाही. एका बाजूला बँक होती, जिला आपल्या ठेवीदारांचे पैसे परत मिळवायचे होते. दुसऱ्या बाजूला भाडेकरू होता, ज्याचे कदाचित आयुष्याचे सर्वस्व त्या घरावर अवलंबून होते. आणि तिसऱ्या बाजूला कर्जदार होता, ज्याने स्वतःचा फायदा साधण्यासाठी मालमत्तेवर भाडेकरार करून संपूर्ण परिस्थिती गुंतागुंतीची केली होती.

अलाहाबाद उच्च न्यायालयाने या सगळ्या बाजू बारकाईने ऐकल्या. बँकेचा युक्तिवाद ठाम होता – SARFAESI Act नुसार अशा प्रकरणात सिव्हिल कोर्टाला हस्तक्षेप करता येत नाही. कायद्याने स्पष्ट सांगितले आहे की एकदा मालमत्ता गहाण ठेवली की त्यानंतर मालमत्तेवरचा कब्जा फक्त कर्जदार आणि बँकेमधील नात्याने ठरतो. त्यामुळे भाडेकरूने घेतलेला स्टे हा non-est म्हणजे कायद्याच्या दृष्टीने शून्य आहे.

दुसरीकडे भाडेकरूचा प्रश्न मानवी होता. त्याच्या दृष्टीने तो भाडे देत राहिला होता आणि अचानक त्याला घर सोडण्यास सांगितले गेले. तो आपले हक्क टिकवण्यासाठी सिव्हिल कोर्टाकडे गेला. पण कायद्याच्या मर्यादेमुळे तो मार्ग बंद होता. न्यायालयाने सांगितले की भाडेकरूला हक्क असल्यास तो Debt Recovery Tribunal (DRT) कडे अर्ज करू शकतो.

या निर्णयात एक फार महत्त्वाचा धडा आहे. जर भाडेकरार गहाण ठेवण्यापूर्वी वैध आणि नोंदणीकृत असेल, तर भाडेकरूचे हक्क सुरक्षित राहतात. पण गहाण ठेवल्यानंतर जर भाडेकरार केला असेल, तर त्यासाठी बँकेची परवानगी आवश्यक आहे. अन्यथा तो भाडेकरार बँकेच्या हक्कावर परिणाम करू शकत नाही.

ही परिस्थिती भाडेकरूंना एक कठीण सत्य दाखवते. बऱ्याचदा लोक निरपराधपणे एखाद्या घरात किंवा जमिनीत भाड्याने राहू लागतात, पण त्यांना माहितीही नसते की ती मालमत्ता आधीपासूनच बँकेला गहाण ठेवलेली आहे. कर्जदाराने मुद्दाम अशी फसवणूक केली तरी भोगावे लागते ते भाडेकरूंना. अचानक नोटीस येते, बँक कब्जा घेते आणि ते बेघर होतात.

या सगळ्या प्रक्रियेत बँकेचे म्हणणे योग्यच आहे की त्यांना आपले पैसे परत मिळाले पाहिजेत. पण मानवी दृष्टिकोनातून पाहिले तर भाडेकरूंचा संघर्ष हृदय पिळवटून टाकणारा आहे. घर ही केवळ चार भिंती नसतात, ती आयुष्याची मुळे असतात. जेव्हा ती मुळे अचानक उपटली जातात, तेव्हा एक सामान्य माणसाचे जगच कोसळते.

न्यायालयाने आपल्या निर्णयात दोन्ही गोष्टी स्पष्ट केल्या – एकीकडे बँकेचा हक्क सर्वोच्च आहे, कारण कायदा तसाच आहे. सिव्हिल कोर्ट अशा प्रकरणात स्टे देऊ शकत नाही. दुसरीकडे, भाडेकरूला पूर्णपणे हक्कांपासून वंचित करता येत नाही. त्याला DRT समोर आपली बाजू मांडण्याची संधी आहे.

हा निर्णय बँकांना देखील धडा देतो. कर्ज देण्यापूर्वी त्यांनी नीट चौकशी करायला हवी की मालमत्तेवर कोणतेही भाडेकरार आहेत का. भाडेकरूंनाही सावधगिरी बाळगायला हवी की ज्याची मालमत्ता ते भाड्याने घेत आहेत, ती मालमत्ता गहाण नाही ना.

शेवटी हा खटला केवळ कायदेशीर वाद नव्हता. तो विश्वास, जबाबदारी आणि माणुसकीचा संघर्ष होता. कर्जदाराने केलेल्या चुकीचा फटका बँकेला आणि भाडेकरूला बसतो. बँक कर्ज वसूल करण्यासाठी धडपडते, तर भाडेकरू आपल्या घरासाठी लढतो.

Axis Bank च्या या प्रकरणातून हे स्पष्ट झाले की कायद्याचे उल्लंघन करून कोणीही फायद्यात राहत नाही. कर्जदाराची बेफिकिरी, भाडेकरूची अज्ञानता आणि बँकेची सक्ती – या तिन्हींच्या संगमातून निर्माण होणारा संघर्ष न्यायालयाने संतुलित पद्धतीने हाताळण्याचा प्रयत्न केला.

आजच्या काळात, जेव्हा NPA आणि SARFAESI सारखे शब्द केवळ कायद्याच्या पुस्तकांपुरते मर्यादित नाहीत तर थेट लोकांच्या आयुष्यांवर परिणाम करतात, तेव्हा या निर्णयासारखी उदाहरणे आपल्याला आठवण करून देतात की कायदा हा केवळ अक्षरांचा खेळ नाही, तर तो मानवी जीवनावर खोल परिणाम करणारा घटक आहे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQ)

1. या प्रकरणात कोणता कायदा लागू होता?

👉 या प्रकरणात SARFAESI Act, 2002 (Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act) लागू होता.

2. कर्जदाराने भाडेकरूच्या आड येऊन जबाबदारी टाळू शकतो का?

👉 नाही. अलाहाबाद उच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले की भाडेकरूमार्फत खटला दाखल करून कर्जदार आपली जबाबदारी टाळू शकत नाही.

3. भाडेकरूचे हक्क कोणत्या परिस्थितीत टिकतात?

👉 जर भाडेकरार गहाण ठेवण्यापूर्वीचा आणि कायदेशीर नोंदणीकृत असेल, तर भाडेकरूचे हक्क टिकतात. गहाणनंतर केलेला भाडेकरार फक्त बँकेच्या परवानगीनेच वैध ठरतो.

4. या प्रकरणात सिव्हिल कोर्टाला अधिकार आहे का?

👉 नाही. Section 34 SARFAESI Act नुसार अशा प्रकरणात सिव्हिल कोर्टाला हस्तक्षेपाचा अधिकार नाही.

5. भाडेकरूने आपले हक्क कुठे मांडायचे?

👉 भाडेकरूला आपले हक्क Debt Recovery Tribunal (DRT) समोर मांडावे लागतात.

6. न्यायालयाने बँकेला काय आदेश दिले?

👉 न्यायालयाने आदेश दिला की संबंधित अधिकाऱ्यांनी आठ आठवड्यांच्या आत Axis Bank ला मालमत्तेचा ताबा द्यावा. मात्र, जर भाडेकरूला DRT कडून स्थगिती (stay) मिळाली, तर ती लागू राहील.

7. या निर्णयाचा सर्वसामान्यांसाठी काय धडा आहे?

👉 मालमत्ता भाड्याने घेताना ती बँकेला गहाण ठेवलेली नाही ना, याची खात्री करणे अत्यावश्यक आहे. तसेच कर्जदारांनी भाडेकराराच्या आड येऊन बँकेपासून जबाबदारी टाळण्याचा प्रयत्न करू नय